Durante las últimas décadas, el extranjero que compraba casa en España tenía un perfil más o menos definido: británico, con el divino placer de unas largas vacaciones y un adosado a pocos kilómetros del mar. La pequeña Suecia en Mallorca da buena cuenta de este modus vivendi. Ese perfil acaba de perder su primer puesto.

Durante los seis primeros meses de 2026, según datos del Notariado, la nacionalidad que más vivienda española compra es la marroquí: 4.960 operaciones frente a las 4.541 de los británicos. Un sorpasso por 419 casas. En 2025 los británicos todavía iban ganando (10.925 viviendas contra 10.829).

En el segundo semestre de ese año, por 24 operaciones. El trono británico no ha caído de golpe, se ha ido vaciando. Y otro dato: si bien no ganan a “los europeos” como bloque, sí que ganan a cada nacionalidad por separado.

Detrás de Marruecos van Reino Unido, Italia (4.109), Rumanía (3.974) y Alemania (3.907). Las cinco suman el 34,6% de las compras de extranjeros, y los marroquíes aportan el 8%. Uno veranea, el otro vive.

Aquí empieza lo interesante: de las 4.960 compras marroquíes, 4.897 (el 98,7%) las hacen residentes. De las 4.541 británicas, 2.388 (el 52,6%) son de gente que vive fuera. Marruecos es además la mayor comunidad extranjera con permiso en vigor: 910.001 personas.

Y hay regiones, como algunos pueblos de Cáceres, donde superan a la población española. No solo pagan IVA e IBI, hacen de España su hogar. Así que el comprador que sube no adquiere una privilegiada segunda residencia, sino que compra donde ya vive. 801 euros el metro cuadrado.

Ese es el precio medio que pagan los marroquíes, el más bajo de la lista. Los rumanos pagan 1.439 euros/m²; los colombianos, 1.604. Los alemanes, 3.763.

Los estadounidenses, 3.948: casi 5 veces más. La media de todos los extranjeros es de 2.644 euros por metro cuadrado, un 9,4% más que hace un año. Para tener una referencia, en el segundo semestre de 2025 los compradores nacionales pagaron 1.839 euros/m² de media, y los marroquíes, apenas 768.

Los extranjeros residentes compran a 2.102 euros/m². Los no residentes, a 3.493. Es decir, quien tira de la media hacia arriba es el segundo grupo.

El primero, el que vive aquí, paga menos (y el marroquí es su versión más económica). Es la brecha lógica entre residentes y no residentes y este dato explica el 801. Del litoral al interior.

El mapa también está cambiando. Italianos y británicos concentran su demanda en el cálido (y ahora lluvioso, tras seis mensajes ES-Alert en una semana) Mediterráneo, además de los archipiélagos. Los marroquíes lideran entre los residentes extranjeros en seis comunidades: Murcia (36,1%), Navarra (34,3%), La Rioja (25,1%), Aragón (23,7%), Castilla-La Mancha (21,7%) y Extremadura (20,2%).

En Andalucía llegan al 19,4% y en Cataluña, al 11,2%. Son, de facto, más repobladores del interior. El contraste aparece al comparar territorios.

En el segundo semestre de 2025, las compras de extranjeros subieron un 21,5% en Castilla-La Mancha, un 13,8% en Extremadura y un 11% en Aragón. Cayeron un 20,3% en Madrid, un 10,8% en Canarias y un 10,2% en Baleares. Exacto: justo donde más se habla de la compra extranjera, y donde más se ha encarecido.

¿Desplazan a alguien? La vieja pregunta, tiznada de xenofobia, que se cuela en cada conversación sobre vivienda. Pues no, los números dicen otra cosa: los extranjeros compran el 18,3% de la vivienda libre en 2026, frente al 19,2% de 2025 y el 20,3% de 2024.

Sus compras caen un 13%, la mayor bajada interanual desde 2020. Las de los no residentes se hunden un 18%, en parte por el fin de las golden visa. Las compras de rusos caen un 26,2%; las de chinos, un 26,1%.

Solo suben Venezuela (+10,2%) y Colombia (+7,4%). Porque los multimillonarios latinos están incluso desplazando a la riqueza española, nunca a la clase baja. Con esa base, un cálculo propio: 4.960 operaciones son el 8% del total extranjero, y los extranjeros son el 18,3% del mercado.

Eso deja a los marroquíes en torno al 1,5% de todas las viviendas libres que se venden. Qué pasa con el suelo. Estas cifras miden vivienda libre, no suelo.

Clasifica por nacionalidad, no por origen: quien ya tiene pasaporte español cuenta como español y en estas tablas no figuran hipotecas, ingresos ni uso de la vivienda (que sea un domicilio habitual solo se deduce de que el comprador es residente). Lo que sí hay es una coincidencia: sube el comprador que vive en España, en las comunidades donde el metro cuadrado es más barato. Ahora mismo, a finales del segundo semestre, la ventaja sobre los británicos es de 419 viviendas.

En 2025 fue, al revés, de 96. Si el sorpasso es tendencia o accidente lo dirá el siguiente informe. Mientras tanto, la imagen del extranjero que compra casa en España tiene que actualizarse, porque ya no sale en la postal de la playita, con sombrero o sombrilla y los hombros quemados con ese color de cangrejo tan característico.

¿Y por qué tanto interés en el territorio? Porque es donde viven y donde salen las cuentas: un estudio de la Universidad de Zaragoza atribuye a la inmigración el 79% de la mejora demográfica de los municipios rurales de 22 provincias entre los años noventa y 2008, y el informe del grupo técnico de migraciones del Gobierno cita la vivienda asequible como condición para que esas familias echen raíces. Y al fin y al cabo, en España ahora mismo hay 3,5 millones de viviendas sin habitar.

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