El Gobierno prevé publicar este jueves en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el segundo decreto de vivienda, que introduce una indemnización obligatoria que el propietario tendrá que pagar si decide no renovar el contrato de alquiler una vez cumplido el plazo mínimo. Según el texto, al que ha tenido acceso Infobae, la norma reforma el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para sustituir el actual régimen de prórroga tácita por uno de renovación automática, salvo que el arrendador decida ponerle fin y asuma el pago de la compensación. La cantidad deberá ser de al menos 12 mensualidades de la renta correspondiente a una vivienda de características análogas, calculada conforme al sistema estatal de referencia de precios de alquiler, y en ningún caso podrá ser inferior a una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda.

PUBLICIDAD También puedes seguirnos en nuestro canal de WhatsApp, en Facebook y en Instagram La propia norma explica la lógica de la medida: la indemnización busca que la decisión de no prorrogar “internalice el coste que traslada a la otra parte”, de modo que responda a una necesidad real del propietario y no a la expectativa de fijar una renta más alta con un nuevo arrendatario. La renovación se aplica tras cinco o siete años de contrato El nuevo artículo 10 establece que, una vez transcurrido el plazo mínimo obligatorio -cinco años cuando el arrendador es persona física, siete si es persona jurídica-, el contrato se prorrogará por periodos sucesivos de esa misma duración mientras ninguna de las partes comunique su voluntad de finalizar la relación. El propietario deberá notificarlo con al menos seis meses de antelación, frente a los dos meses que se mantienen como plazo de preaviso para el inquilino.

PUBLICIDAD El pago de la indemnización deberá hacerse efectivo en el momento de la entrega de la vivienda. Si el propietario vende el inmueble antes de esa fecha, la obligación no desaparece: se traslada al comprador, que queda subrogado en la posición del arrendador saliente. La norma añade además que serán nulas las cláusulas que, en un acuerdo de prórroga posterior a una comunicación de no renovación, empeoren las condiciones del contrato original.

Seis supuestos eximen al propietario de indemnizar El decreto recoge distintas circunstancias que liberan al arrendador del pago, siempre que las detalle de forma expresa y por escrito en la notificación de preaviso. La primera es la necesidad de recuperar la vivienda para destinarla a residencia permanente propia o de un familiar hasta segundo grado de consanguinidad o adopción, o del cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Si transcurridos tres meses desde la entrega la vivienda no ha sido ocupada por esas personas, el inquilino recupera el derecho a reclamar la compensación.

PUBLICIDAD También queda exento el propietario si el inquilino no ha habitado la vivienda de forma efectiva durante más de seis meses en el último año, salvo que acredite una causa justificada, como motivos de salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares. Se suma el supuesto en que el inquilino ya disponga de otra vivienda apta para sus necesidades en el mismo municipio, así como los casos en que ambas partes suscriban un nuevo contrato o el inquilino rechace de forma expresa o tácita una oferta fehaciente de renovación en condiciones similares. La última causa contemplada es la situación de vulnerabilidad acreditada del propio arrendador.

PUBLICIDAD El decreto exime también de indemnizar cuando el inquilino ya cuenta con derecho a una prórroga legal obligatoria en ese vencimiento, como ocurre en los casos de vulnerabilidad acreditada, incluso si no llegó a solicitarla. De este modo, se evita que coincidan dos protecciones distintas sobre el mismo contrato. El texto se respalda en la función social de la propiedad La exposición de motivos del decreto vincula la medida con el artículo 33.2 de la Constitución Española, que reconoce la función social del derecho de propiedad, y cita como precedente la Sentencia 89/1994 del Tribunal Constitucional.

Aquella sentencia avaló el antiguo régimen de rentas antiguas, vigente antes de la reforma de 1994, que obligaba al propietario a mantener el contrato de alquiler de forma prácticamente indefinida, con muy pocas posibilidades de recuperar la vivienda incluso después de varias generaciones de inquilinos. PUBLICIDAD El texto argumenta que la nueva regulación resulta “mucho más limitada” en su afectación al derecho de propiedad que aquel régimen histórico. El propietario conserva en todo caso la posibilidad de no renovar el contrato en cada vencimiento, algo que la ley de rentas antiguas apenas permitía.

La diferencia respecto a la normativa vigente hasta ahora es que esa decisión conllevará el pago de una indemnización que hasta el momento no existía, con el fin de compensar al inquilino por los costes que le supone abandonar la vivienda. La norma cita también el ejemplo de otros países europeos para justificar el cambio de modelo. En Alemania, el contrato de alquiler es por regla general de duración indefinida y el propietario solo puede rescindirlo si acredita un interés legítimo.

PUBLICIDAD En Francia, el contrato se renueva de forma tácita por periodos de tres años, o de seis si el arrendador es persona jurídica, y la no renovación exige un preaviso de seis meses y una causa tasada. En los Países Bajos, una reforma aprobada en 2024 restableció el contrato de duración indefinida como régimen ordinario. El decreto se someterá a votación este viernes en un pleno extraordinario del Congreso de los Diputados, junto al primer real decreto de vivienda, ya publicado este miércoles.

PUBLICIDAD PUBLICIDAD